Xingpu Manor, Baiqi Village · Adjacent-Plot Launch Plan
星朴庄园旁"狗狗镇"独立地块方案
不放进庄园内部、不做庄园的"招商主理人"——改为在白企村内、星朴庄园旁边另找一块独立地块，自主建设，仍借庄园客流与品牌背书。
场地策略
庄园旁独立地块
经白企村集体流转，非庄园内部
全生命周期服务业务
可能性打开
仍需现场核实合规距离，见下文
01 · Site Context
现状与机会：庄园已经验证了需求，但选择在它旁边落子
依据是庄园方2026年7月发布的《白企村[星朴庄园]农文旅项目运营提升计划案》——这份文件仍然是本方案最重要的依据，只是结论从"嵌入庄园"改成了"借庄园的势，不进庄园的地"。
星朴庄园是白企村的综合性农文旅项目，已建成大草坪、玻璃暖房餐厅、竹林鱼塘、钓鱼池、咖啡厅、森礼堂（户外情景/商拍空间）、多个研学与康养分区，具备成熟的停车场与基础设施。庄园官方运营策略把客群拆成六条平日经济线：研学经济（青少年）、银发经济（长者/港人）、亲子经济（家庭单元）、宠物经济（自由职业者）、夜间经济（自由职业者）、企业团体（协会/厂企）——宠物经济已经是官方六大板块之一，配套写明"爱宠社区｜宠物泳池｜咖啡｜简餐"，庄园壹期动线图里更是直接把壹区命名为"狗狗镇"：遛狗专区｜泳池｜自助洗护｜临时托儿所……扫码消费。
这份规划的价值不在于"提供现成场地"，而在于证明了需求已经被验证——本地最大的农文旅项目自己都判断"宠物经济"值得单独立区。选择在庄园旁边另找独立地块，不是否定这个判断，而是不想受庄园"招商主理人"合作条款的约束（分成比例、独家性、资产归属都要看庄园脸色），换成完全自主的地块，同时仍然贴着庄园蹭客流、蹭品牌。
庄园壹区 · 需求参照，非本方案落点
狗狗镇（庄园内部规划）
遛狗专区、泳池、自助洗护、临时托儿所——用来验证产品设计方向，不再作为实际选址
庄园旁独立地块 · 本方案落点
自主运营的"狗狗镇"
与庄园步行/接驳可达，共享客流但独立品牌、独立合同、独立资产归属
02 · Land Acquisition
地块获取策略：走"强村公司"渠道，而非私人议价
白企村所在的南朗街道，是中山推行"强村公司"集体流转模式的重点区域——这是比私下找村民租地更正规、也更快的路径。
中山全市已有106家强村公司管理超6.3万亩农用地，由村集体统一收储闲置物业、统一招商、统一配套；南朗街道被明确列为这一模式的重点实践区域，目的就是解决"私人租地租期短、不敢投入"的问题——这恰好是此前《中山×大湾区专项分析》里提到的全行业共性痛点之一。
- 第一步：联系白企村村委会/强村公司，说明用地需求（面积、临近星朴庄园、拟做宠物业态），了解村集体是否有闲置或可流转地块
- 第二步：确认地块的合规底色——是否为农用地（不能大规模硬化，需申请点状供地指标）、周边是否有养殖场/水源地（关系到未来能否叠加全生命周期服务功能，见下文关键判断）
- 第三步：谈流转年限与租金——政策鼓励长期流转（利于重资产投入），点状供地指标近年持续扩容，30亩以下乡村文旅配套审批也在提速
数据缺口：白企村具体地块的流转租金没有可靠的公开数据，全国性或中山市级的农用地流转价格也未查到权威通行价。这是本方案里唯一没有数字支撑的关键变量，必须列为下一步的第一优先级任务——建议参照《90天行动清单》的节奏，在第一周就联系村委会拿到实际报价，再回头校正¥15万这个数字是否需要为地租留出空间。
03 · Key Judgement
关键判断：不进庄园，反而让全生命周期服务业务有了转机
选址从"庄园内部"改成"庄园旁独立地块"，最大的连带影响是——原本被否掉的全生命周期服务业务，现在有条件在白企村范围内重新评估，而不必舍近求远跑到五桂山。
依然不变的结论：全生命周期服务不能放在与狗狗镇同一块地、同一动线上——遛狗、戏水、办公这些欢乐/日常场景，跟火化、告别仪式在心理体验上冲突太大，即便是独立地块，也建议园区内部做物理分区+独立出入口，而不是完全敞开混在一起。
被打开的可能性：庄园自己的壹期分区图里，"狗狗镇"隔壁标注着一处"养殖基地"，说明这一带本身就存在与居住区有一定间隔的农用地。既然现在是独立选址而不是挤进庄园的既有草坪，就有机会在白企村内找一块同时满足"距居民区500米+距养殖场/水源3000米"双重标准的地块，把全生命周期服务放在离狗狗镇不远（同一村域，车程可控）但物理独立的位置——比《中山×大湾区专项分析》里建议的五桂山方案近得多，运营上可以共用团队、共用会员系统、共用接运车辆。
但这仍是"有条件成立"，不是既成事实：具体能否找到合规子地块，取决于白企村内实际的居民聚落、养殖场、水源分布——这必须靠现场勘察和当地农业农村部门的选址评估确认，不能只凭卫星图判断。建议把"全生命周期服务子地块可行性核查"作为与土地流转洽谈同步启动的独立任务。
本期¥15万仍只覆盖狗狗镇：全生命周期服务子地块一旦确认可行，其火化设备、告别厅装修、双证申请是完全独立的一笔投入（参考《乐园×全生命周期融合方案》中物业B约¥40–80万的量级），不在本次预算范围内；本期只在狗狗镇里保留一个低成本"宠物纪念角"（纪念墙+留言/绿植角，不涉及焚化）作为情感触点和未来转介入口。
04 · Products & Services
可实现的产品服务
围绕庄园规划原文的四项配置（遛狗/泳池/洗护/托儿所）展开，并针对"自由职业者"这一官方定义客群，设计了差异化的"人宠共享办公"场景。
| 产品 | 内容 | 参考定价 |
|---|
| 日间入园遛放 | 遛狗专区围栏使用，单次/次卡 | ¥39–59/次 |
| 宠物游泳池 | 拼装式泳池，自由游泳/戏水，夏季主打 | ¥19–29/次 |
| 老年犬水疗康复 | 差异化产品：一对一陪同的关节水疗训练，服务老年慢病期犬只——衔接《宠物经济投资决策看板》中"医疗专科18%CAGR"的高客单逻辑 | ¥89–129/次 |
| 自助洗护 | 自助洗浴机+烘干工位，价格低于人工洗护店 | ¥29–49/次 |
| 日间寄养（临时托儿所） | 短时/半天/全天寄养，服务来庄园参加研学、团建的宠主 | ¥39–99/半天–全天 |
| 人宠共享办公位 | 差异化产品：草坪/咖啡厅角落共享办公位+插座+Wifi，宠物在旁边围栏区活动，含咖啡一杯，导流庄园餐饮 | ¥29–49/半天 |
| 会员月卡/季卡 | 不限次入园+洗护折扣，锁定现金流 | ¥199/月，¥499/季 |
| 社交活动/生日会 | 周末遛狗社交局、品种主题日，团体预订制 | ¥688–1,288/场 |
| 宠物纪念角 | 免费情感触点，未来对接独立全生命周期服务业务的转介入口 | 免费引流 |
产品设计逻辑："人宠共享办公位"是专门为庄园官方标注的"自由职业者"客群设计的——这类客群工作日时间灵活、常驻远程办公，传统宠物乐园很少覆盖这个场景，庄园现成的草坪、帐篷、咖啡厅资源正好能以极低成本组合出这个差异化产品，同时把工作日的空场时段填满，呼应此前报告里反复强调的"工作日现金流"痛点。
05 · Procurement List
15万启动采购清单
9大类，合计精确控制在¥150,000——这是设施与运营启动成本，不含地块流转/租赁费用；地租是独立变量，报价未定前无法并入总账，见"地块获取策略"栏。
预算边界提醒：由于选址从"庄园内部现成草坪"改为"独立地块"，实际动工前可能还需要基础的地面平整、临时给排水等工程——这部分费用取决于具体地块现状，现场勘察前无法估算，可能需要在¥15万之外另做预留。以下清单按"具备基本通达条件的农用地"假设估算。
A · 场地基础设施¥35,000
组合式移动围栏/护栏（约200–300米，隔离出遛狗专区）¥22,000
地面局部处理（防滑垫/沙地铺设，视现有草坪状况）¥7,000
遮阳设施（户外伞，部分可用庄园现有帐篷资源）¥3,000
"狗狗镇"导视标识系统（分区指示、安全告示）¥3,000
B · 宠物游泳池¥20,000
拼装式宠物泳池（中大型犬用，约3m×2m，可拆卸维护）¥13,000
简易循环/换水与消毒设备（季节性运营，非常年循环系统）¥5,000
泳池安全围栏+防滑垫+小型犬用救生浮具¥2,000
C · 自助洗护站¥28,000
宠物自助洗浴工位×2（国产设备）¥18,000
烘干/吹水设备×2¥8,000
洗护耗材首批库存（洗毛液/毛巾/消毒用品）¥2,000
D · 临时托儿所（日间寄养）¥14,000
宠物围栏/软围栏组合（多尺寸）¥9,000
休息垫/窝具¥2,000
远程监控摄像头（安防+让主人远程查看）¥3,000
E · 人宠共享办公区¥12,000
户外共享桌椅/懒人沙发¥8,000
市电插座改造¥3,000
Wifi信号增强设备¥1,000
F · 智能消费系统¥10,000
扫码消费小程序（对接庄园现有线上体系或独立轻量搭建）¥8,000
会员卡/储值系统¥2,000
G · 品牌与营销启动¥12,000
"狗狗镇"主题视觉设计（Logo/物料）¥4,000
开业物料（横幅/易拉宝/拍摄素材）¥3,000
首批线上推广（抖音/小红书，针对深圳跨城客群定向投放）¥5,000
H · 宠物纪念角¥3,000
纪念墙/留言板+绿植角简易搭建（含数字追思二维码，复用消费系统技术栈）¥3,000
I · 预备金¥16,000
机动预留（设备涨价、运输安装、突发损耗）¥16,000
合计
¥150,000
06 · Traffic Synergy
与庄园客流的协同：贴着走，但不依附
独立地块拿不到庄园内部的"自动分流"，但仍能通过步行动线、联合营销拿到庄园客流的溢出部分——这需要主动设计，不再是坐等导流。
- 研学团建客流：与庄园洽谈"研学团宠物寄放"合作协议（而非内部分成），家长/教师带宠参团时，安排接驳或步行动线引导至狗狗镇寄养
- 银发/港人客流：银发经济客群配套写明"膳食康养、互动课堂"，不少长者本身养宠，可与庄园联合推出"长者+爱宠"套票，狗狗镇承接陪伴与"宠物纪念角"的情感触点
- 亲子家庭客流：与庄园"爱心萌宠区"（异宠互动）错位而非重叠——庄园内看萌宠，庄园外遛狗游泳，用接驳车或指示牌串联成一条完整动线
- 企业团体客流：团宴、商务接待期间，主动向庄园申请把狗狗镇纳入其团建推荐清单，作为员工带宠参与团建的加分项
庄园运营报告明确提出"深圳跨城线上引流客占比是否≥40%"是决定长期增长空间的关键指标之一——狗狗镇的差异化"人宠共享办公"场景，正好是能在小红书/抖音上产生独特传播点的内容，可以和庄园谈联合内容营销（互相导流而非分成），双方都受益于深圳客群引流。
07 · Simplified Financial View
简版测算（情景假设）
比起完全独立选址的《乐园×全生命周期融合方案》，这里获客成本仍然很低（贴着庄园客流走），但比"庄园内部"版本多了一笔待定的地租，回本周期需要留出弹性。
| 假设项 | 取值 | 说明 |
|---|
| 日均使用人次 | 10–20人次 | 比"庄园内部"版本略保守，因不再有庄园内部自动分流，需主动动线设计 |
| 综合客单价 | ¥50–80 | 遛放+洗护+戏水+简餐组合消费 |
| 年运营天数 | 约300天 | 周中较淡、周末及节假日走量 |
| 年流水估算 | ¥15万–48万 | 宽区间，需开业3个月实际数据校准 |
| 静态回本（不含地租） | 约4–12个月 | 若地租报价落地后需另计，回本周期相应延长 |
提醒：以上为情景假设，非市场调研结果；地租报价是影响这张表格最大的未知数——一旦白企村集体给出实际价格，需要重新核算回本周期。建议开业首季度按周复盘实际数据，及时调整定价与营销投入。
08 · Partnership & Risk
合作模式与风险提示
独立地块意味着现在有两份独立合同要谈，而不是一份——这是相比"庄园内部"版本增加的复杂度，但也是换来自主权的代价。
- 与白企村集体的土地流转合同：明确流转年限（建议争取长期流转，利于围栏/泳池等资产投入摊销）、租金、是否可申请点状供地指标完善配套、到期后地上设施的归属与拆除责任
- 与星朴庄园的客流合作协议（非租赁关系）：约定联合营销、接驳/动线指引、是否互相给会员折扣——这是平等的异业合作，不涉及庄园的招商分成条款，谈判筹码比"入驻庄园内部"更对等
- 淡旺季波动：庄园自身数据显示雨季/冬季/工作日客流可下跌70%以上，狗狗镇的洗护、办公位等非天气敏感产品应作为淡季现金流的主力，而非依赖戏水池等强季节性产品
- 动线依赖风险：客流不再是庄园内部自动导入，若步行距离过远或缺乏清晰指引，实际到店率可能明显低于测算——建议地块选址阶段就把"距庄园主入口的步行/接驳时间"作为硬性筛选条件
- 全生命周期服务子地块的沟通节奏：即便合规上可行，宠物纪念角短期内也不应过度营销全生命周期服务转介——建议低调运营，仅在客户主动询问或宠物离世场景下启动转介
本方案依据《2026星朴庄园运营提升计划案》（2026-07-3发布）公开规划内容整理，具体地块位置、流转租金、全生命周期服务子地块的合规可行性均需现场勘察与当地政府部门确认后调整；采购金额为市场行情估算，正式采购前建议至少三方比价。
· 数据来源：《白企村[星朴庄园]农文旅项目运营提升计划案》，2026年7月1日；中山市南朗街道强村公司集体流转模式相关公开报道